Deux mois. Le législateur de 1965 a voulu que la contestation d'une assemblée générale soit rapide — ou jamais. Ajoutons qu'il faut être l'un des deux bons candidats à l'exercice (opposant ou défaillant, pas d'autre option), qu'il faut assigner devant le tribunal judiciaire et pas se contenter d'écrire au syndic, et l'on obtient un parcours procédural sec, rapide et impitoyable pour qui laisse filer les semaines.
1. Qui peut contester une décision d'assemblée générale ?
Opposant ou défaillant : pas d'autre porte d'entrée
L'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ne laisse pas de marge : seuls les copropriétaires opposants — ceux qui ont voté contre la résolution contestée — et les copropriétaires défaillants — ceux qui étaient absents et non représentés — peuvent saisir le juge. Cette restriction est d'ordre public et ne peut être écartée ni par le règlement, ni par une convention particulière.
Le copropriétaire qui a voté « pour » est définitivement irrecevable à contester la décision, même s'il change ensuite d'avis ou découvre une irrégularité de fond (Cass. civ. 3e, 7 novembre 2007, n° 06-17.361). On ne vote pas « oui » en se réservant le droit de changer d'avis deux mois plus tard.
L'abstention, quant à elle, ne vaut pas opposition. La Cour de cassation l'a posé en principe : la qualité d'opposant découle exclusivement de la mention du vote dans le procès-verbal (Cass. civ. 3e, 3 juillet 1996, n° 94-17.868). Le copropriétaire qui lève la main à demi reste, pour le droit, un silencieux — et le silence ne contestera rien.
Le syndicat lui-même est exclu
Autre surprise possible : le syndicat des copropriétaires n'a pas qualité pour agir en annulation d'une décision de sa propre assemblée. La Cour de cassation l'a jugé dès 1985 et la solution est constamment réaffirmée (Cass. civ. 3e, 4 juin 1985, n° 84-11.344). L'article 42 est conçu pour protéger les minoritaires contre la majorité, pas pour organiser la contestation d'une assemblée par l'entité qu'elle a constituée.
Il existe toutefois une exception importante à la rigueur du régime : la preuve de la qualité d'opposant peut être rapportée par tout moyen lorsque le procès-verbal est muet ou contesté, notamment par les bulletins de vote en cas de scrutin secret. Si le syndic a prématurément détruit ou égaré les bulletins, certaines juridictions admettent que le copropriétaire puisse démontrer sa qualité d'opposant par d'autres éléments (CA Versailles, 15 septembre 2002).
À retenir
L'action en contestation d'une décision d'assemblée est strictement réservée aux copropriétaires opposants (qui ont voté contre) et défaillants (absents non représentés). Le copropriétaire qui a voté « pour », celui qui s'est abstenu, et le syndicat lui-même sont irrecevables — sans exception. C'est la première vérification à faire avant toute démarche, et elle s'apprécie résolution par résolution.
2. Dans quel délai faut-il agir ?
Deux mois : un délai de forclusion, pas une suggestion
L'action en contestation s'exerce dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42, alinéa 2). Il s'agit d'un délai de forclusion — délai préfix, qui court à date fixe, ne se proroge ni ne se suspend par une lettre amicale au syndic ni par un tour de négociation amiable. Seule une assignation délivrée à l'huissier avant l'échéance interrompt la forclusion.
La rigueur du mécanisme est extrême. Passé deux mois, le droit d'agir est éteint, même si la résolution est grossièrement illégale, même si elle affecte les parties privatives du copropriétaire, même si elle lui impose des charges indues (Cass. civ. 3e, 12 janvier 2022, n° 20-20.363). Et on ne peut pas non plus invoquer l'irrégularité par voie d'exception — en refusant par exemple de payer les charges — une fois la forclusion acquise : cette porte de service est également condamnée.
Le délai commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire, qu'il l'ait ou non retirée à La Poste. Partir en vacances en laissant la boîte aux lettres pleine ne fait pas courir le délai moins vite — juste plus discrètement.
La notification irrégulière empêche le délai de courir
Heureusement pour les distraits, c'est au syndicat de prouver qu'une notification régulière a été effectuée (Cass. civ. 3e, 17 décembre 2015, n° 14-24.630). Si cette preuve manque — adresse erronée, PV incomplet, notification faite à un seul des époux copropriétaires, absence de l'article 42 reproduit en annexe, présentation non effective à l'adresse réelle —, le délai de forclusion est réputé n'avoir jamais commencé à courir. L'action redevient alors recevable dans la limite, plus confortable, de la prescription quinquennale de droit commun (article 2224 du Code civil).
C'est souvent la brèche qui sauve les dossiers. En pratique, examiner scrupuleusement la lettre de notification, sa date de présentation, les pièces qu'elle contenait et les adresses sur lesquelles elle a été envoyée est le premier réflexe de l'avocat saisi « trop tard ». Plus d'un dossier apparemment forclos s'est retrouvé recevable après examen de l'enveloppe.
Vigilance
Seule l'assignation délivrée à l'huissier avant l'expiration du délai interrompt la forclusion. Un recommandé au syndic, une mise en demeure, une tentative de règlement amiable, une demande d'expertise : aucun effet sur le délai. Et le recours à la médiation conventionnelle, qui peut sembler sage, laisse le chronomètre tourner. Consulter un avocat dès la réception du PV — pas deux mois moins un jour après — est la règle élémentaire.
3. Quels motifs peut-on invoquer ?
Irrégularités de convocation
La convocation doit être envoyée dans un délai minimal de vingt et un jours avant l'assemblée, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement (article 9 du décret du 17 mars 1967). Elle doit mentionner le lieu, la date, l'heure, un ordre du jour précis de chaque question soumise au vote, et comprendre le formulaire de vote par correspondance.
Le non-respect du délai de vingt et un jours peut justifier l'annulation de l'assemblée. De même, l'oubli de convoquer un copropriétaire ou l'envoi à une adresse erronée fonde l'annulation — à condition que la lettre ait effectivement été présentée au domicile déclaré (Cass. civ. 3e, 13 septembre 2018, n° 17-24.824). L'absence de certains documents qui devaient obligatoirement accompagner la convocation (devis, projets de contrats, états descriptifs) peut également entacher les résolutions concernées. Sur cette question précise, voir l'article sur les documents obligatoires joints à la convocation d'assemblée générale.
Erreur de majorité et question hors ordre du jour
Une résolution adoptée à une majorité inférieure à celle requise par la loi est annulable. C'est l'hypothèse la plus classique et la plus simple à identifier, à condition de connaître les règles de majorité applicables. Pour une présentation complète de l'arithmétique des articles 24, 25, 26 et de l'unanimité, voir l'article dédié aux majorités en assemblée générale.
Les questions non inscrites à l'ordre du jour ne peuvent pas faire l'objet d'un vote valide, sauf exceptions expressément prévues par la loi (désignation ou révocation du syndic évoquées en cours de débat dans certaines conditions). Toute résolution adoptée sur une question surgie en cours d'assemblée est nulle. J'ai traité plus en détail la question parallèle de la modification d'une résolution déjà inscrite à l'ordre du jour, qui relève d'une logique voisine.
Irrégularités dans le déroulement de l'assemblée
Les vices de procédure en cours de séance sont une famille à part entière : présence d'une personne non autorisée ayant pu influer sur les délibérations, irrégularité dans la vérification des pouvoirs, défaillance dans la tenue de la feuille de présence, carences substantielles dans le procès-verbal lui-même (absence de mention des votes détaillés, absence d'identification des opposants, défaut de signature).
Le procès-verbal doit en particulier mentionner, pour chaque résolution, le nombre de voix pour, contre et abstentions, ainsi que l'identité des copropriétaires opposants. Ces mentions ne sont pas cosmétiques : elles conditionnent la qualité pour agir en annulation. Un PV bâclé ou incomplet fragilise toutes les résolutions qu'il est censé consigner.
Atteinte aux droits individuels et abus de majorité
Certaines décisions ne peuvent être prises sans l'accord individuel des copropriétaires concernés : modification de la destination de l'immeuble, atteinte à la jouissance exclusive d'un lot privatif, restrictions non prévues au règlement. Ces décisions sont annulables même prises à une majorité apparemment correcte — parce qu'aucune majorité ne peut passer outre un droit intangible.
L'abus de majorité ferme la liste. Il est caractérisé lorsque la décision est contraire à l'intérêt collectif du syndicat et porte atteinte de façon disproportionnée aux droits des minoritaires, dans le seul intérêt de la majorité. La preuve incombe à celui qui l'invoque — et c'est souvent la plus difficile à administrer. Il existe enfin un cas particulier : lorsque la décision contestée applique ou crée une clause contraire à un texte d'ordre public, il peut être opportun de combiner l'action en contestation de la décision et l'action en constat de non-écriture, imprescriptible celle-ci ; voir l'article sur les clauses réputées non écrites.
4. Quelle procédure et quelle stratégie d'assignation ?
Juridiction et forme de l'action
La contestation relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. L'action s'introduit par assignation délivrée par huissier — pas par simple requête, pas par dépôt de conclusions. L'assignation doit être motivée en droit et en fait : les moyens d'annulation doivent y figurer, même s'il est ensuite possible de les compléter par conclusions additionnelles.
La représentation par avocat est obligatoire dès que le litige dépasse 10 000 euros — ce qui est presque toujours le cas en matière de copropriété. Et même sous ce seuil, la technicité du contentieux justifie très largement le recours à un spécialiste : la forclusion de deux mois, la qualification des motifs, l'articulation des demandes, les règles d'administration de la preuve ne laissent aucune marge au bricolage.
Annulation de l'assemblée entière ou de résolutions isolées ?
Le copropriétaire a deux options, qui ne s'excluent pas. Première option : contester l'assemblée dans son ensemble — pertinente lorsque le vice affecte la tenue même de l'assemblée (convocation collective irrégulière, défaut de quorum, tenue dans des conditions illégales). Le copropriétaire doit alors avoir été opposant à toutes les résolutions ou totalement défaillant.
Seconde option : contester des résolutions isolées — lorsque le vice ne porte que sur certaines décisions (mauvaise majorité, question hors ordre du jour, atteinte à des droits privatifs). Le copropriétaire doit avoir été opposant ou défaillant à l'égard de chacune des résolutions attaquées. Ces deux approches peuvent se combiner dans une même assignation.
L'articulation principal-subsidiaire sauve les dossiers
Une jurisprudence récente, capitale en pratique, mérite d'être connue : la demande subsidiaire en annulation de certaines résolutions tend aux mêmes fins que la demande principale en annulation de l'assemblée entière, de sorte qu'elle est virtuellement comprise dans cette dernière. L'assignation introduite dans les deux mois pour annuler l'assemblée entière interrompt donc le délai de forclusion pour les demandes subsidiaires visant des résolutions particulières, même formulées ultérieurement dans des conclusions additionnelles (Cass. civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-24.060 et 23-10.573).
Traduction pratique : agir vite et large, puis affiner. Une assignation principale en annulation de l'ensemble, complétée en cours de procédure par des demandes subsidiaires ciblées, préserve toutes les options stratégiques. C'est devenu le réflexe procédural de référence depuis l'été 2024. Pour la question voisine des contestations spécifiquement dirigées contre des travaux votés, je renvoie à l'article dédié.
Pratique du cabinet
Dans l'urgence, notre méthode : analyser le PV dans les jours qui suivent sa réception, identifier les motifs d'annulation les plus sérieux, assigner sur l'annulation globale de l'assemblée — même si l'objectif final est plus ciblé — pour activer l'effet interruptif posé par l'arrêt du 4 juillet 2024, puis affiner les demandes subsidiaires par conclusions. Cette approche protège le copropriétaire contre les découvertes tardives d'irrégularités qu'on n'avait pas vues en première lecture.
5. Quels sont les effets d'une annulation ?
L'annulation prononcée par le tribunal efface rétroactivement les effets juridiques de la décision. Les actes accomplis en exécution de la résolution annulée — travaux engagés, contrats signés, sommes versées — sont susceptibles d'être remis en cause, sous réserve des droits acquis par des tiers de bonne foi. C'est la règle classique de la rétroactivité des annulations.
Sur le plan financier, les sommes versées en application de la décision doivent en principe être restituées. Une nouvelle évaluation des charges peut s'avérer nécessaire. Lorsque la décision contestée portait sur la modification de la répartition des charges et qu'elle est annulée, c'est le tribunal judiciaire qui procède lui-même à la nouvelle répartition — sans renvoyer l'affaire à une assemblée ultérieure.
Le juge saisi ne peut cependant pas se substituer à l'assemblée générale pour adopter la décision qu'il estime opportune. Son rôle est de contrôler la régularité de ce qui a été voté, non d'imposer ce qu'il aurait voulu voir voter. L'annulation crée un vide ; c'est à une nouvelle assemblée, convoquée dans les formes, de le combler.
L'essentiel à retenir
- Qualité pour agir stricte. Seuls les copropriétaires opposants (vote contre) ou défaillants (absents non représentés) peuvent contester. Vote « pour », abstention et syndicat lui-même sont irrecevables.
- Délai impératif de deux mois. Délai de forclusion à compter de la notification du procès-verbal, qui ne se suspend ni ne se proroge par une démarche amiable.
- Assignation obligatoire. Seule l'assignation délivrée à l'huissier interrompt le délai. Recommandé, mise en demeure, médiation : sans effet.
- Charge de la preuve sur le syndicat. C'est au syndicat d'établir qu'une notification régulière du PV a été effectuée. À défaut, le délai de forclusion n'a pas couru (Cass. civ. 3e, 17 décembre 2015, n° 14-24.630).
- Motifs variés. Convocation irrégulière, erreur de majorité, question hors ordre du jour, vice de déroulement, atteinte aux droits individuels, abus de majorité.
- Articulation principal-subsidiaire. Assigner en annulation globale préserve les demandes subsidiaires ultérieures — l'effet interruptif joue pour l'ensemble (Cass. civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-24.060 et 23-10.573).
- Effet rétroactif. L'annulation efface la décision ex tunc, sous réserve des droits des tiers de bonne foi.
Questions fréquentes
J'ai voté contre une résolution : quand dois-je agir pour la contester ?
Vous disposez de deux mois à compter du lendemain de la première présentation à votre domicile de la lettre recommandée contenant le procès-verbal. Ce délai est un délai de forclusion : passé ce terme, votre droit d'agir est définitivement éteint, même si la résolution est manifestement irrégulière. Il est impératif de consulter un avocat sans tarder : la rédaction de l'assignation et sa délivrance par huissier prennent plusieurs jours, et aucun retard n'est récupérable.
Je n'étais pas à l'assemblée générale : puis-je contester les décisions prises ?
Oui, à condition d'avoir été absent et non représenté : vous êtes alors qualifié de copropriétaire « défaillant » au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal. Attention cependant : si vous aviez donné procuration à un autre copropriétaire, vous n'êtes pas défaillant — votre droit de contester dépend alors de la position qu'a exprimée votre mandataire lors du vote.
Le syndic a notifié le procès-verbal très tard : mon délai est-il allongé ?
Le délai de deux mois court à compter de la notification effective du procès-verbal, quelle que soit la date à laquelle le syndic l'a envoyée. Une notification tardive (au-delà du délai d'un mois prévu par la loi) ne vous prive pas de votre droit de contester : vous bénéficiez de deux mois à compter de cette notification, même retardée. En revanche, une notification irrégulière (adresse erronée, procès-verbal incomplet, pièces manquantes) empêche le délai de forclusion de commencer à courir — ce qui peut ouvrir des fenêtres de contestation beaucoup plus longues.
Peut-on contester une décision pour abus de majorité ?
Oui. L'abus de majorité est reconnu comme motif d'annulation lorsque la décision est contraire à l'intérêt collectif du syndicat et porte atteinte de façon disproportionnée aux droits des minoritaires, dans le seul intérêt de la majorité. La preuve incombe au copropriétaire qui l'invoque. Les conditions procédurales restent les mêmes que pour les autres motifs d'annulation : qualité d'opposant ou de défaillant, délai de deux mois, assignation devant le tribunal judiciaire.
Que se passe-t-il si je ne conteste pas dans le délai, même si la décision est illégale ?
La décision devient définitive et s'impose à tous les copropriétaires, y compris à celui qui l'estime illégale. La Cour de cassation est constante : après l'expiration du délai de deux mois, le droit d'agir est éteint, même si la résolution porte atteinte aux parties privatives ou impose des charges indues (Cass. civ. 3e, 12 janvier 2022, n° 20-20.363). Vous ne pouvez pas non plus contester la décision par voie d'exception — par exemple en refusant de payer les charges en invoquant l'irrégularité. Ce détour procédural est également fermé.
L'assemblée n'a pas respecté le délai de convocation de 21 jours : toutes les décisions sont-elles annulées ?
Le non-respect du délai de vingt et un jours prévu à l'article 9 du décret du 17 mars 1967 est un vice de forme susceptible d'entraîner la nullité. L'annulation peut porter sur l'assemblée entière si le vice est jugé global, ou sur certaines résolutions seulement. L'appréciation est faite par le juge au cas par cas, en fonction de la gravité du vice, du préjudice subi et des circonstances. Dans tous les cas, il faut agir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Page rédigée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, spécialiste en droit immobilier. Pour toute question ou pour être accompagné dans vos démarches, contactez le cabinet.
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« Réputée non écrite. » La formule est diplomatique — elle feint la neutralité grammaticale pour prononcer, en réalité, une peine d'exécution. La clause litigieuse n'est pas annulée : elle est effacée du réel juridique, comme si le rédacteur du règlement ne l'avait jamais stipulée. Encore faut-il qu'elle appartienne à la courte liste des clauses que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 autorise à mettre au cimetière des mauvaises idées.
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Quatre majorités organisent la vie d'une copropriété : les articles 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965, et l'unanimité. La hiérarchie semble limpide sur le papier ; elle nourrit pourtant une bonne part des contentieux d'annulation d'assemblée. C'est qu'entre la résolution votée « comme il faut » et celle qu'un tribunal réduit à néant trois mois plus tard, la frontière tient parfois à un alinéa mal lu par le syndic.
Comment contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?
Deux mois. Le législateur de 1965 a voulu que la contestation d'une assemblée générale soit rapide — ou jamais. Ajoutons qu'il faut être l'un des deux bons candidats à l'exercice (opposant ou défaillant, pas d'autre option), qu'il faut assigner devant le tribunal judiciaire et pas se contenter d'écrire au syndic, et l'on obtient un parcours procédural sec, rapide et franchement impitoyable pour qui laisse filer les semaines.
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J’aide à résoudre les litiges liés à la construction (reprise des malfaçons et des désordres ; levée des réserves ; comptes de fin de chantier ; indemnisation des retards ; mobilisation des assurances).
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Je permets aux copropriétaires et aux copropriétés de faire valoir leurs droits (annulation des PV d’AG ; dégât des eaux et incendie ; mobilisation des assurances ; recouvrement des charges).
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